Новости

14 июля с.г. Конституционный Суд Украины (КСУ) внес окончательную ясность во вроде бы понятную статью Закона Украины «Об ипотеке» (Закон). КСУ признал конституционными положения части 1 статьи 23 Закона, об этом идет речь в решении № 8-р/2020.

Наверное, это единственная тема, которая при обсуждении юристами вызывала полное единогласие: КСУ принял Соломоново решение, которое не изменяет существующих правоотношений, но не отрицает возможности дальнейшего «плодотворного» общения с недобросовестным продавцом имущества, обремененного ипотекой.

«КСУ в этом решении не только встал на защиту ипотекодержателей, в очередной раз подчеркнув для заемщиков: «что должен — отдать должен», но и усилил защиту ипотекодержателя в существующих «ипотечных правоотношениях» от недобросовестных заемщиков», — отмечает Юрий Моисеев, адвокат, советник L.I.Group.

В деле по конституционной жалобе Дерменжи А.А. относительно соответствия Конституции Украины положений чч. 1, 2 ст. 23 Закона Украины «Об ипотеке» КСУ своим решением №8-р/2020 от 4 июля 2020 года признал положения ч. 1 ст. 23 ЗУ «Об ипотеке» (далее — Закон) таковыми, что отвечают Конституции Украины.Обозначенная норма Закона указывает на действительность ипотеки для нового владельца в случае перехода права собственности на предмет ипотеки в порядке наследования или правопреемства, даже в том случае, если информация об ипотеке ему не была доведена к сведению.

КСУ отметил, что ипотека является специфическим видом обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании его владельца, ограниченного в правомочиях самостоятельно распоряжаться предметом ипотеки. Ипотека также предусматривает стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательства и предотвращения негативных последствий, в случае нарушения им своего обязательства.

КСУ подытожил: «Хотя обременения имущества ипотекой и влияет на возможность реализации приобретателем ипотечного имущества своего конституционного права собственности через ограниченную правомочность распоряжаться предметом ипотеки, вмешательство в такое право является минимальным и направлено на интересы всех субъектов указанных правоотношений. К тому же, факт осведомленности приобретателя ипотечного имущества по пребыванию недвижимого имущества в ипотеке не имеет существенного значения, ведь отчуждение предмета ипотеки ипотекодателем с согласия или без согласия ипотекодержателя никоим образом не прекращает ипотеки».

«Позиция КСУ является весьма важной для регулирования правоотношений по результатам отчуждения предмета ипотеки при отсутствии записи в реестре ипотек, но в условиях наличия действительного и неразорвавшиеся договора ипотеки», — отметил Юрий Моисеев.

Сейчас ипотекодатели довольно часто любым способом не возвращают полученные от финансового учреждения кредитные средства и пытаются избежать обращения взыскания на такое имущество в соответствии с установленными законом, в том числе и путем отчуждения объектов в пользу третьих лиц. В дальнейшем они стараются свои действия «легализировать» в соответствующих судебных решениях. Как следствие, такие действия могут повлечь невозврат финансовым учреждениям, в том числе и банкам кредитов, что будет иметь достаточно негативные последствия для всей банковской системы Украины.

Поэтому КСУ в этом решении не только встал на защиту ипотекодержателей, в очередной раз подчеркнув заемщикам «что должен — отдать должен», но и усилил защиту ипотекодержателя в существующих «ипотечных правоотношениях» от недобросовестных заемщиков.

По мнению КСУ, приобретатель имущества, обремененного ипотекой, наделен достаточными юридическими средствами защиты своих прав в случае нарушения конституционного права собственности, путем обращения в суд в том числе.

В будущем ипотекодержателям при заключении ипотечных договоров нужно будет учитывать позицию КСУ и, возможно, адаптировать тексты договоров согласно выводам КСУ.

Юридическая практика